Tabelle millesimali del Condominio

Premessa

Su riviste tecniche è riportato che oltre l'ottanta per cento (80%) delle famiglie italiane vivono in Condominio. Basterebbe ciò a giustificare tutto l'interesse sugli argomenti che riguardano il Condominio, dalle tabelle millesimali alla ripartizione delle spese. 

Tali "Tabelle Millesimali" in estrema sintesi esprimono nient'altro che la quota di partecipazione al Condominio di ogni cpndòmino.
Il Codice Civile stabilisce che il diritto sulle parti comuni è proporzionale al valore di ogni unità immobiliare (Art. 1118 C.C.); tale valore viene espresso, per fini pratici, in millesimi di proprietà.
Le Tabelle dei Millesimi non dovrebbero mai mancare in un Condominio e costituire un allegato del Regolamento di Condominio. La stesura delle tabelle è sancita delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile Art. 68.

Nonostante, le Tabelle dei Millesimi siano così importanti, non esiste una norma o disposizioni del Codice Civile che le disciplini. Se è pur vero che molti casi pratici non possono trovare rispondenza in una norma di carattere generale è anche vero che molte problematiche ricorrenti non sono affrontante, con il risultato di una prolifica giurisprudenza su casi simili (con sentenze anche discordanti, si pesi al caso dei balconi e la ripartizione delle spese legate a quest'elemento strutturale - argomento che non può essere trattato in quest'articolo data la vastità della portata).

Di seguito, una illustrazione delle Tabelle Millesimali dal punto di vista dell'approccio tecnico ed ai fini della stesura della Relazione tecnica illustrativa allegata alle tabelle sintetiche.

Indice:
- APPROVAZIONE TABELLE MILLESIMALI
- NORMATIVA SULLE TABELLE MILLESIMALI
- REDAZIONE E CALCOLO TABELLE MILLESIMALI

(ved. anche Lavori di manutenzione condominiali)

La creazione delle Tabelle Millesimali può rendersi necessaria ex-novo alla costituzione del Condominio, ovvero per la loro revisione - si pensi ai numerosi casi di trasformazione dei sottotetti in mansarde consentito da Leggi Regionali, oppure a frazionamenti delle Unità immobiliari, ad oggi inquadrati dalle norme come manutenzione straordinaria. La modifica di quelle esistenti può essere chiesta giudizialmente per le ragioni di cui all'Art. 69 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile oppure la revisione può avvenire per delibera condominiale di comune accordo tra i condomini, all'unanimità, o con le maggioranze previste qualora si tratti di tabelle non contrattuali e con 'errori essenziali'.

Per capire le maggioranze e la possibilità di modifica di tabelle millesimali, occorre chiarire che esse dal punto di vista giuridico possono essere:
- di natura negoziale;
- di natura deliberativa.
Le prime sono predisposte dal costruttore o comunque dal dante causa e tutti gli acquirenti di unità immobiliari le accettano nell'atto di acquisto, per chi acquista successivamente devono essere riportate nell'atto. Il regolamento e le tabelle che ne costituiscono un allegato, in questi casi, di solito è depositato presso un notaio e trascritto in conservatoria (dovrebbe essere trascritto con tutti gli allegati tra cui il più importante le tabelle millesimali). Tali tabelle possono derogano ai criteri di riparto dettati dal codice civile.
Il secondo tipo,  non sono accettate in un negozio giuridico e sono di natura deliberativa,  anche se adottate all'unanimità.

APPROVAZIONE TABELLE MILLESIMALI

La riforma del Condominio con Legge 220/2012 (entrata in vigore il 18 giugno 2013, e Decreto Legge 23 dicembre 2013, n. 145, convertito con Legge 21 febbraio 2014, n. 9) ha coinvolto gli articoli che vanno dal 1117 al 1138 del Codice Civile e dal 61 al 72 e 155-bis delle Disposizione di Attuazione del Codice Civile. L’aggiornamento del Codice Civile ha recepito alcuni principi sanciti dalla giurisprudenza, ma non ha risolto tutte le problematiche.

Per quanto riguarda l’approvazione delle tabelle millesimali, prima della riforma la Corte di legittimità (ad es. Cass., sent. n. 14951/2008) per molti anni si era sempre espressa escludendo la competenza dell’assemblea a modificare il contenuto delle tabelle millesimali perché tale attività modificativa non rientrava nella competenza di tale organo trattandosi di un “negozio di accertamento”, e per tale motivo era richiesto il consenso unanime dei condomini o, in alternativa, un provvedimento da emanarsi giudizialmente, in contraddittorio con tutti i condomini. Nella maggior parte delle situazioni, si generava il paradosso: di venir meno l’unanimità, che dal punto di vista pratico era pressoché inattuabile, in quanto era anche estesa al condòmino in palese conflitto di interessi, che era nel contempo autore di una modifica. Allora, le tabelle millesimali potevano essere modificate, senza l’unanimità, solo con ricorso all’autorità giudiziaria qualora ricorressero i presupposti indicati nell'art. 69 disp. att. cod. civ.. Tuttavia, rimanendo una indicazioni qualitativa sono stati incardinati una numerosa serie di giudizi a volte anche molto controversi. Nel 2010 le Sezioni Unite della Cassazione civile, con le sent. n. 18477 del 9 agosto e n. 18331 del 6 agosto 2010, hanno determinato una svolta epocale nell’orientamento giurisprudenziale in materia di revisione delle tabelle millesimali, qualora si verificassero le condizioni previste dall’art. 69 Disp. Att. Cod. Civ., circostanza che, negli ultimi quattro lustri, si è verificata molto frequentemente, a seguito dell’entrata in vigore delle nuove norme urbanistiche sul recupero dei sottotetti, realizzazione di parcheggi interrati, e per altre circostanze (non indotte da recenti cambiamenti normativi ma pure possibili: soprelevazioni, verande, cambi di destinazione d’uso, e modifica delle unità abitative con frazionamenti/fusioni). Con il nuovo principio enunciato dalla Cassazione a Sezioni Unite non era più necessaria l’unanimità per la modifica delle tabelle millesimali, bensì era sufficiente la maggioranza qualificata come previsto dall’art. 1136 C.C. 2° comma: “sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.” Dalla pubblicazione delle dette sentenze alla entrata in vigore della Riforma del Condominio questo nuovo principio è stato più volte applicato. Si precisa che, tutto ciò era valido per le tabelle millesimali di natura non “contrattuale”, mentre per le tabelle millesimali aventi natura negoziale o convenzionale rimaneva necessaria l’unanimità.

 La Legge 220/2012 è intervenuta riformando il citato art. 69 delle Disp. Att. Cod. Civ. riformulato nella versione attualmente in vigore. L’unanimità è prevista per l’approvazione delle tabelle a meno che non sussistano le condizioni 1 (errore) e 2 (alterazioni di 1/5 del valore anche di per un solo condomino). Si evidenzia che, le modifiche che incidono per un quinto (20%) dei millesimi totali o di un singolo condominio consentono l’approvazione a maggioranza semplice, mentre dopo la riforma per un periodo di tempo si è creduto erroneamente che per le altre variazioni non sostanziali occorreva l’unanimità. La Sentenza Tribunale Siena 4.05.2015 ha ribadito il principio per cui: "la regola dell'unanimità di cui all'art. 69 disp. att. c.c., all'indomani della riforma, rinviene il proprio ambito di operatività con riferimento alle “modifiche” intese come espresse convenzioni di deroga ai criteri di proporzionalità di cui all'art. 1118-1123 c.c. art. 68 disp att. c.c.; laddove, invece, alle deliberazioni aventi ad oggetto non la modifica della portata dei diritti e doveri di partecipazione alle spese relative alla cosa comune, bensì soltanto la relativa quantificazione, trattandosi di delibere avente valore non negoziale, ma regolamentare, opererà il criterio, ormai invalso in giurisprudenza, della maggioranza qualificata". Restano soggette all'approvazione a maggioranza solo le tabelle che comportino una ripartizione delle spese condominiali differente rispetto ai criteri imposti dalla legge.
In merito al citato 'errore', condizione 1 art 69, è stato chiarito da una vasta giurisprudenza che deve essere 'errore essenziale', restando al giudizio del giudice la verifica di merito. Si cita: "A norma dell'Art. 69 Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, gli errori (essenziali) che richiedono la revisione delle tabelle millesimali sono di vario tipo: possono riguardare gli elementi di base del calcolo (estensione delle superfici, altezze dei piani, inesatte attribuzioni delle varie proprietà), può trattarsi di errori di diritto (ad esempio, quando si sia tenuto conto di fatti che, ai sensi dell'art. 68, ultimo comma, Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, siano irrilevanti). Non sono errori essenziali le diversità dei valori relativi ai criteri soggettivi di valutazione poiché, a norma dell'art. 1429 c.c. non sono errori che riguardano la qualità della cosa." (Cass. 11-01-1982, n. 116). 

NORMATIVA SULLE TABELLE MILLESIMALI

Nonostante l'importanza che rivestono le tabelle millesimali, non esiste una normativa dedicata. Tuttavia, da alcune indicazione del codice civile e da altre circolari si è formata una prassi nella individuazione della metodologia ed in particolare dei coefficienti da considerare nonchè della valutazione del loro peso.
In particolare, molto citate ed usate sono le circolari per le cooperative edilizie:
- Circ. Min. n°12480 del 26.03.1966
integrata dalla
- Circ. n. 2945 del 26 luglio 1993.

Oltre a queste  circolari e un'ampia letteratura (che si rifà ad esse), a mio pare, è possibile prendere in esame come indicazioni anche la Legge 27 luglio 1978 N.392 sull'equocanone, ma relativamente solo ai valori dei coefficienti che possono essere stati preventivamente scelti dal tecnico in base al caso in esame. Il concetto fondamentale è bisogna valutare caso per caso le Unità Immobiliari costituenti il Condominio ed applicare la metodologia più adatta a rendere il più probabile valore proporzionale tra le varie Unità Immobiliari.

Redazione e Calcolo Tabelle Millesimali

Le Tabelle Millesimali possono essere di diverso tipo:

  • A - Tabelle Millesimali generali o di proprietà

  • B - Tabelle Millesimali d'uso (ad es. le più frequenti: scale e ascensore)

A - Millesimali Generali (o Di Proprietà)

I millesimi sono calcolati a partire da un parametro tecnico (mq o mc) da modificare con l'applicazione di opportuni coefficienti, ottenendo così un parametro virtuale equivalente (ad esempio, la superficie virtuale). Esso è il risultato della combinazione di una operazione di misura oggettiva (superficie netta), e di una valutazione estimativa (con opportuni coefficienti attribuiti dal tecnico). I coefficienti comunemente usati sono: destinazione, esposizione, prospetto e piano e altri meno in uso nella pratica, ma che possono essere presi in considerazioni quando le caratteristiche lo richiedano (tipo: luminosità, forma, panoramicità, ecc.). Un riferimento per tali coefficiente è stato accennato nel paragrafo precedente della normativa.

Procedimento di Calcolo

Il "Metodo dei Valori Tipici" con le superfici virtuali si realizza mediante le seguenti fasi:
- Le singole unità (dette UI = Unità Immobiliari), costituenti lo stabile, vengono riportate in una tabella e contrassegnate con un numero d'ordine, con il nome del proprietario, con il piano e il numero d'interno; il fabbricato, cioè, deve essere suddiviso nelle sue unità immobiliari individuali, pur se alcune sono accomunate dalla proprietà di uno stesso soggetto (di modo che nel caso di trasferimento, è possibile variare soltanto il nominativo senza dover procedere alla rielaborazione dei millesimi).
- Ciascuna unità immobiliare viene scomposta negli ambienti che la costituiscono e numerando progressivamente questi ultimi (per es. UI-1 in 1a, 1b, … UI-2 in 2a, 2b,… e così via).
- Ciascun ambiente costituente l'unità immobiliare UI viene valutato mediante la misurazione superficiale, determinando le superfici reali dei singoli vani.
- Si determina la superficie virtuale del singolo ambiente (il valore condominiale o valore relativo afferente alla generica UI coincide con la superficie virtuale, come chiarisce la Circ.Min.N°12480/26.03.1966) calcolando la superficie reale del singolo ambiente co-stituente la generica unità immobiliare, moltiplicandola per i coefficienti di differenziazione (prescelti in base alle caratteristiche che il mercato locale apprezza).
- Si calcola la superficie virtuale della generica unità immobiliare sommando le superfici vir-tuali di tutti gli ambienti.

Si calcola la superficie virtuale (proporzionale al valore condominiale del singolo ambiente), moltiplicando la superficie reale per il coefficiente globale (il coefficiente definito globale si ottiene moltiplicando i coefficienti di differenziazione che tengono conto delle singole caratteristiche).

Le caratteristiche che intervengono nella formazione del valore di mercato di ogni singolo ambiente o vano utile sono state previste per la prima volta in n.2 dalla Circ. Min. n. 9400 del 01.07.1926 e poi estese a n.6 con la successiva Circ. Min. n. 12480 del 26.03.1966. Esse sono, di norma, le seguenti:

  • Destinazione Kd

  • Altezza piano Kh

  • Orientamento Ko

  • Prospicienza (o prospettazione) Kp

  • Luminosità KL

  • Funzionalità globale dell'unità immobiliare Kf.

A ciascuna delle quali viene assegnato il relativo coefficiente, definendo per ciascuno di tali coefficienti, il valore ordinario o più frequente, che si riscontra in un certo numero di ambienti dell'edificio in oggetto; attribuendo il valore 1,00 allo specifico coefficiente dell'ambiente-tipo è altresì possibile attribuire valori numerici superiori o inferiori all'unità per il medesimo coefficiente riferito a tutti gli altri ambienti dell'edificio.

La superficie virtuale dello specifico ambiente è pari alla moltiplicazione della superficie ef-fettiva utile di ciascun ambiente per i rispettivi valori dei coefficienti considerati:

Svi = Sutile x Kd x Kh x Ko x Kp x KL x Kf

La superficie virtuale di ciascuna unità immobiliare (pari alla somma delle superfici virtuali di tutti gli ambienti costituenti), deve essere rapportata alla superficie virtuale totale (somma delle superfici virtuali di tutte le unità immobiliari distinte ed individuate nel fabbricato costi-tuenti il condominio) e, quindi, espressa in millesimi, ottenendo il valore dei millesimi M mediante la seguente proporzione:

Mi: Svi = 1.000: Sv ----> Mi = (1.000 x Svi) / Sv

dove Mi = millesimi della unità i-esima in esame; Svi = superficie virtuale dell'unità in esame; Sv = superficie virtuale dell'intero edificio (somma delle superfici virtuali di tutte le unità).

Convenzioni di Misurazione

Nella valutazione devono essere considerate solo quelle caratteristiche, che il mercato apprezza, e che presentano una ridotta o nulla possibilità di essere modificate nel tempo quale la quadratura, la panoramicità e l'orientamento. Il fabbricato, cioè, va considerato nella sola parte che riflette la sua destinazione normale ed essenziale, senza tener conto di ciò che può essere og-getto di trasformazione, di miglioramenti, di manutenzione e così via (escludendo, quindi, per l'ultimo comma dell'Art.68 Disp. Att. C.C. quegli elementi che possono influenzare il canone locatizio).
Si tratta, quindi, di determinare quel valore che ciascuna unità immobiliare avrebbe potuto esprimere all'inizio della vita utile dell'edificio, senza tener conto delle differenze delle rifiniture (pavimenti, rivestimenti, porte, infissi, servizi, apparecchiature igieniche, ecc.), che possono esistere tra le varie unità.


B - Millesimali Scale

L'Art.1124 C.C. esplicita in modo il criterio con cui ripartire (tra i proprietari dei diversi piani a cui servono) le spese di manutenzione e ricostruzione relative alle scale (applicabili anche per l'ascensore). I millesimi Scala sono costituiti da 2 aliquote:
1) in ragione del valore dei singole unità immobiliari;
2) in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

Il contributo indicato nella 1a parte dell'Art. 1124 C.C. ("per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari") è determinato nei millesimi di proprietà riguardante i condòmini che possono utilizzare le scale, ossia riparametrando a 1000 i millesimi delle unità servite delle scale.

Il contributo indicato nella 2a parte dell'Art.1124 C.C. è determinato proporzionalmente tra i vari piani in base alla loro altezza da terra. Nella pratica questo è spesso causa di equivoco, poichè sono attuati i metodi più diversi di calcolo (a volte errati). Stando alla definizione codicistica ("...l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo") non v'è dubbio che è al piano che vanno attribuiti i millesimi in proporzione all'altezza, tuttavia leggendo tutto il periodo l'altezza del piano può essere intesa anche relativamente alla singola Unità Immobiliare. Il risultato sarà diverso a seconda dell'interpretazione. Come detto, in precedenza, il tecnico deve interpretare il senso della norma ed applicare la metodologia che renda più efficace la ripartizione basata sull'uso che ogni condòmino fa delle scale. Risulta evidente, per esempio, che il condòmino che abita ll'ultimo piano sporca di meno le scale di quello che abita al primo piano, ed è di questa e di circostanze simili, da tenere in conto.
Altro motivo di equivoco è la seconda parte Art.1124 C.C. che recita "Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.". Il senso del secondo comma è che anche i condòmini che non usano le scale o l'ascensore ne traggono vantaggio anche solo potenziale e concorrono alle spese anche gli immobili a destinazione diversa dall'abitazione. Tuttavia, detto comma non esclude che possano partecipare anche alla seconda parte della spesa (quella legata all'uso) ma non obbliga in tal senso lasciando la valutazione al tecnico ovvero al Condominio l'esame della situazione oggettiva più giusta.

 

Esempi applicativi.

La prima parte dei millesimi scale è banale. Si eliminano quelli di U.I. che non usufruiscono delle scale e si ragguagliano a 1000 i rimanenti.
La seconda parte dei millesimi (d'uso).
METODO 1.  Si determina per ogni piano i millesimi d'uso come altezza del piano sulla sommatoria delle altezze di tutti i piani (non sull'altezza totale) ossia in formule: hi/(h1+h2+...hn). Il valore di piano deve essere ripartito tra le unità del piano  in funzione del valore delle stesse ossia sempre in base ai millesimi generali: millesimi della U.I. diviso la somma dei millesimi delle U.I. del piano ossia in formule: Mi/(M1p+M2p+...Mnp).
Questo metodo va bene se le U.I. per piano sono uguali ma si pone un problema per  edifici con un numero diverso di unità per piano: il caso maggiormente frequente è l'attico di proprietà di un solo condòmino che pagherà molto più di tutti, ma anche si pensi al piano con una sola U.I. che trovandosi anche più in basso pagherebbe di più di U.I. più in alto ma che dividono il piano con altri.
METODO 2. Si determinano i millesimi in base all'altezza di ogni U.I. da terra dividendo l'altezza di ogni U.I. con la sommatoria di tutte le altezze delle vari U.I.. Ciò in base ad un'interpretazione dell'Art.1124 che riferendosi al piano sottintenda per ogni U.I.. Questo metodo è migliore per casi con palazzi con U.I. in numero diverso per i vari piani, ma è pur soggetto alla critica che U.I. al piano piccole pagano gli stessi millesimi indifferentemente dalla superficie, e ciò potrebbe essere ammissibile poichè si deve tenere conto dell'uso e non della metratura.

METODO 3. Una metodologia mista, che però deve tirare in conto anche i millesimi generali, è fare una media ponderata tra le altezze delle varie U.I. per i rispettivi millesimi e dividere per la somma dei totali di queste quantità. Questa metodologia è opportuna per livellare tutte le differenze.

E' l'esperienza e la sensibilità tecnica del redattore delle tabelle che deve tenere conto del caso particolare non previsto dalla norma ed adottare le strategie opportune. 

Infine, è il caso di riportare che alcune sentenze hanno inteso, i millesimi d'uso delle scale per il pagamento della pulizia delle scale, luce, ecc che sono solo e soltanto quelli derivanti dal punto 2, invece i millesimi dati dalla somma dei due contributi (1+2) sono utilizzabili per la ricostruzione (caso rarissimo) di scale e ascensori, ovvero per riparazione e manutenzione straordinaria.


La Relazione Tecnica

LA relazione qualitativa e quantitativa dei parametri che portano alla formulazione dei valori millesimali. Come sancito dalla giurisprudenza di merito, è bene precisare che la relazione tecnica di accompagnamento delle tabelle assume una rilevanza notevole, in quanto in essa deve essere chiaramente esposta la procedura seguita nel computo generale, non tanto per quanto riguarda gli elementi oggettivi (superfici, destinazioni, altezze interne dei locali ecc.), ma sopratutto per quelli soggettivi espressi dal tecnico, quali i pareri estimali relativi ai coefficienti applicati, alla destinazione d'uso e all'ubicazione di piano, che traducono in carature millesimali il rapporto fra il valore delle unità immobiliari e quello dell'intero edificio, rendendolo aritmeticamente percepibile. Non a caso, infatti, la Cassazione, nella sent. n. 18477/2010, ha precisato che "la tabella serve a esprimere, in precisi termini aritmetici, un preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini". [1]


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Riferimenti:

Art. 1118. Cod. Civ. -  Diritti dei partecipanti sulle cose comuni.
1. Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.
2. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
3. Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
4. Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
(Articolo così sostituito dall’art. 3, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, a decorrere dal 17 giugno 2013, ai sensi di quanto disposto dall’art. 32, comma 1, della medesima legge n. 220/2012)

Art. 1124. Cod. Civ. - Manutenzione e ricostruzione delle scale.
MANUTENZIONE E SOSTITUZIONE DELLE SCALE E DEGLI ASCENSORI
1. Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
(Comma così sostituito dall’art. 8, comma 1, lett. a), L. 11 dicembre 2012, n. 220, a decorrere dal 17 giugno 2013, ai sensi di quanto disposto dall’art. 32, comma 1, della medesima legge n. 220/2012)
2. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Art. 68. Disp. Att. Cod. Civ. Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.
(Articolo così sostituito dall’art. 22, L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013).

Art. 69. Disp. Att. Cod. Civ. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.
(Articolo così sostituito dall’art. 23, L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013).

[1] Consulente Immobiliare  - Il Sole 24 Ore, 15 novembre2010, n. 871.



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