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Condominio
Premessa
Il Codice Civile riserva alla materia
condominiale (della comunione in
generale) gli articoli dal 1100 al 1139 e nelle Disposizioni di
Attuazione dall'art. 61 al 72. Numerosissimi sono gli
autori che trattano l'argomento e molte le sentenze, eppure spesso
nei condomini si ingenerano contenziosi o per la non conoscenza
della materia o perchè ci sono effettivamente casi particolari, non
facilmente interpretabili.
Di seguito, solo una sommaria descrizione della materia in relazione
ai lavori che possono essere oggetto di una consulenza tecnica.
Lavori di Manutenzione
(ved. anche Tabelle millesimali del Condominio)
Le spese ordinarie e straordinarie spesso sono oggetto di dubbia
interpretazione. Dal punto di vista giuridico sono lavori di
"ordinaria manutenzione" quelli che devono eseguirsi per evitare che
un impianto o un elemento di un edificio (o sue pertinenze) si
deteriori.
Sono invece lavori di "straordinaria manutenzione"
quelli che sono imprevedibili e che si rendono necessari a seguito
di forza maggiore o di eventi eccezionali: tra questi ultimi si
considera il lungo trascorso del tempo.
Ad esempio, la tinteggiatura del vano scala non può essere
considerata come spesa straordinaria poichè per il decoro e la
pulizia deve essere rinnovata ogni 4-5 anni. Invece, il rifacimento
o totale o parziale del rivestimento del fabbricato, che sia
intonaco civile o piastrellatura, a causa del lungo trascorre del
tempo si deve intendere come manutenzione straordinaria.
La differenza ha notevole importanza
perchè oltre a poter cambiare la
ripartizione delle spese
nell'ambito del condominio, influenza la tipologia di atto
urbanistico che deve essere presentato al competente ufficio
comunale.
Dal punto di vista tecnico i lavori
di manutenzione ordinaria, straordinaria, ristrutturazione, nuova
costruzione, ecc. sono
individuati dall'Art. 3 D.P.R. 380/2001 (coord. con D.L. 40/2010) e
dagli strumenti urbanisti locali. Le conseguenti pratiche
urbanistiche sono elencate di seguito.
Attività di Edilizia Libera
L'Art. 6 co. 1 D.P.R.
380/2001 T.U. Edilizia individua gli interventi che sono eseguiti
senza alcun titolo abilitativo, in sintesi sono: manutenzione
ordinaria, eliminazione di barriere architettoniche, le opere temporanee per
attività di ricerca nel sottosuolo, movimenti di terra nell'esercizio
dell'attività agricola e serre stagionali.
Il seguente comma 2
dell'Art. 6 D.P.R. 380/2001 definisce, invece, gli interventi che
seppur di attività libera sono condizionati comunque ad una
Comunicazione Inizio Lavori agli uffici competenti del comune (con
allegata tutta la documentazione necessaria: autorizzazioni, pareri,
ecc.).
Tali interventi sono sinteticamente: manutenzione straordinaria, opere dirette
a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee (90
giorni), pavimentazione e finitura di spazi esterni, pannelli solari fotovoltaici,
aree ludiche senza fini di lucro e di arredo di aree pertinenziali degli edifici.
Limitatamente alla manutenzione straordinaria, oltre alla
comunicazione, deve essere allegata una relazione tecnica asseverata
(da un tecnico abilitato) ai sensi del D.L. n. 40-2010.
Le Regioni possono individuare ulteriori categorie d'intervento ai
fini della suddetta comunicazione.
La mancata comunicazione dell'inizio dei lavori ovvero la mancata
trasmissione della relazione tecnica, di cui ai commi 2 e 4 del
presente articolo, comportano la sanzione pecuniaria pari a 258 euro.
Interventi soggetti a Permesso di
Costruire
Sono realizzabili mediante
Permesso di Costruire gli interventi previsti dall’art.10 e 22,
comma 3 e 7, del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 e s.m.i. ed, in
Campania, ai sensi dell’art. 2, commi 6-7-8 della Legge Regionale
28 novembre 2001 n. 19 (così come aggiornato dall'art. 49 della L.R. n. 16/2004).
DIA o SCIA
Tutti gli interventi edilizi che non
rientrano nei precedenti (attività libera o soggetti a Permesso di
Costruire) sono subordinati a quello che il T.U. dell'Edilizia
chiama Denuncia di Inizio Attività D.I.A. che ora è stata sostituita
dalla Segnalazione Certifica Inizio Attività S.C.I.A.
Sono realizzabili mediante Segnalazione Certificata di Inizio Attività gli interventi previsti dall’art 22 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 e s.m.i. e
ed, in
Campania, dall’art. 2 del della L. R. 28 novembre 2001 n. 19 (così come aggiornato dall'art. 49 della L.R. n. 16/2004.
Va precisato che la S.C.I.A è esclusa nei casi di sussistenza di vincoli ambientali
(ad esempio DLgs 42/2004), ovvero preventivamente alla presentazione della Segnalazione certificata di inizio attività, vanno quindi acquisite le autorizzazione/nulla-osta/pareri
necessari, ed allegati alla stessa.
Elaborati Tecnici
Quindi, nel caso di Comunicazione di
Attività Libera comma 2 Art. 6 per manutenzione straordinaria,
S.C.I.A. o Permesso di Costruire è necessaria l'attività di un
tecnico per la redazione del progetto (relazione ed elaborati
grafici) nonchè tutta la documentazione necessaria all'ottenimento
degli eventuali pareri-autorizzazione-nulla-osta, ove richiesti.
Per maggiori
informazioni, preventivi per consulenza e assistenza tecnica, potete
contattarmi ai recapiti in
fondo pagina.
Riferimenti:
Art.3 D.P.R.
380/2001 T.U. Edilizia - "Definizioni degli interventi edilizi"
1. Ai fini del presente testo unico si intendono per:
a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi
che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione
delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o
mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le
modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche
strutturali degli edifici, nonche' per realizzare ed integrare i
servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i
volumi e le superfici delle singole unita' immobiliari e non
comportino modifiche delle destinazioni di uso;
c) "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli
interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad
assicurarne la funzionalita' mediante un insieme sistematico di
opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e
strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso
con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento,
il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio,
l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti
dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei
all'organismo edilizio;
d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti
a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico
di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in
parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il
ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi
dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi
elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di
ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti
nella demolizione e “ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma
di quello preesistente”, fatte salve le sole innovazioni necessarie
per l'adeguamento alla normativa antisismica;
e) "interventi di nuova costruzione", quelli di trasformazione
edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie
definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi
tali:
e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati,
ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma
esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto
previsto alla lettera e.6);
e.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria
realizzati da soggetti diversi dal comune;
e.3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per
pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente
di suolo inedificato;
e.4) l'installazione di torri e tralicci per impianti
radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di
telecomunicazione;
e.5) l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di
strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case
mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti
di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano
diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee;
e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli
strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio
ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi
di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un
volume superiore al 20% del volume dell'edificio principale;
e.7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la
realizzazione di impianti per attivita' produttive all'aperto ove
comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione
permanente del suolo inedificato;
f) gli "interventi di ristrutturazione urbanistica", quelli rivolti
a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro
diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi,
anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e
della rete stradale.
2. Le definizioni di cui al comma 1 prevalgono sulle disposizioni
degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi.
Resta ferma la definizione di restauro prevista dall'articolo 34 del
decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490.
Art.6 D.P.R.
380/2001 T.U. Edilizia - "Attività edilizia libera"
1. Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e
comunque nel rispetto delle altre normative di settore
aventi incidenza sulla disciplina dell'attivita' edilizia e, in
particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio,
igienicosanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica
nonche' delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e
del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42,
i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:
a) gli interventi di manutenzione ordinaria;
b) gli interventi volti all'eliminazione di barriere
architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di
ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma
dell'edificio;
c) le opere temporanee per attivita' di ricerca nel sottosuolo
che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attivita' di
ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al
centro edificato;
d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all'esercizio
dell'attivita' agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi
gli interventi su impianti idraulici agrari;
e) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in
muratura, funzionali allo svolgimento dell'attivita' agricola.
2. Nel rispetto dei medesimi presupposti di cui al comma 1, previa
comunicazione, anche per via telematica, dell'inizio dei lavori da
parte dell'interessato all'amministrazione comunale, possono essere
eseguiti senza alcun titolo abilitativo i seguenti interventi:
a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui
all'articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l'apertura di porte
interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino
le parti strutturali dell'edificio, non comportino aumento del numero
delle unita' immobiliari e non implichino incremento dei parametri
urbanistici;
b) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e
temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della
necessita' e, comunque, entro un termine non superiore a novanta
giorni;
c) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni,
anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di
permeabilita', ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale,
ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate
e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
d) i pannelli solari, fotovoltaici ((...)), a servizio degli
edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto
del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
e) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo
delle aree pertinenziali degli edifici.
3. L'interessato agli interventi di cui al comma 2 allega alla
comunicazione di inizio dei lavori le autorizzazioni eventualmente
obbligatorie ai sensi delle normative di settore e, limitatamente
agli interventi di cui alla lettera a) del medesimo comma 2, i dati
identificativi dell'impresa alla quale intende affidare la
realizzazione dei lavori.
4. Limitatamente agli interventi di cui al comma 2, lettera a),
l'interessato, unitamente alla comunicazione di inizio dei lavori,
trasmette all'amministrazione comunale una relazione tecnica
provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati
progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale dichiari
preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l'impresa ne´
con il committente e che asseveri, sotto la propria responsabilita',
che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai
regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e
regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo.
5. Riguardo agli interventi di cui al presente articolo,
l'interessato provvede, nei casi previsti dalle vigenti disposizioni,
alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale nel termine
di cui all'articolo 34-quinquies, comma 2, lettera b), del
decreto-legge 10 gennaio 2006, n. 4, convertito, con modificazioni,
dalla legge 9 marzo 2006, n. 80.
6. Le regioni a statuto ordinario:
a) possono estendere la disciplina di cui al presente articolo a
interventi edilizi ulteriori rispetto a quelli previsti dai commi 1 e
2;
b) possono individuare ulteriori interventi edilizi, tra quelli
indicati nel comma 2, per i quali e' fatto obbligo all'interessato di
trasmettere la relazione tecnica di cui al comma 4;
c) possono stabilire ulteriori contenuti per la relazione tecnica
di cui al comma 4, nel rispetto di quello minimo fissato dal medesimo
comma.
7. La mancata comunicazione dell'inizio dei lavori ovvero la
mancata trasmissione della relazione tecnica, di cui ai commi 2 e 4
del presente articolo, comportano la sanzione pecuniaria pari a 258
euro. Tale sanzione e' ridotta di due terzi se la comunicazione e'
effettuata spontaneamente quando l'intervento e' in corso di
esecuzione.
8. Al fine di semplificare il rilascio del certificato di
prevenzione incendi per le attivita' di cui ai commi 1 e 2, il
certificato stesso, ove previsto, e' rilasciato in via ordinaria con
l'esame a vista. Per le medesime attivita', il termine previsto dal
primo periodo del comma 2 dell'articolo 2 del regolamento di cui al
decreto del Presidente della Repubblica 12 gennaio 1998, n. 37, e'
ridotto a trenta giorni.
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